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窝趣公寓长租课堂:单项目长短租有效结合

来源:财讯界  

Q:房东东:如何来定义长短租?

A:窝趣运营督导朱道彬(以下简称窝趣朱总):

1. 这是一种更灵活的经营模式,在同一门店下,通过前段产品设计时的综合考虑及后续运营中对产品及运营管理模式进行微调,使得门店在运营过程中可以相对灵活地切换售卖产品为长租或短租;

2. 单店产品多样可以满足更多的客群需求,帮助门店获得更高收益,应对市场变化时经营手段也更加丰富。

Q:房东东:什么样的条件下项目适合做长短租?

A:窝趣朱总:一般有以下三种情形的项目比较适合做长短租

1. 长租有明显季节变化的门店,在长租淡季时做短租业务补充经营收益;

2. 短租价格波动明显的门店,在短租淡季时增加长租占比对冲风险;

3. 短租有明细季节旺季的门店,在短租旺季时增加短租比例提高收益;

Q:房东东:长租和短租的比例一般如何来设置?

A:窝趣朱总:设置比例目前没有统一的标准,主要以下两个方面为判断依据。

1. 看产品设计倾向及现状,如果偏向长租的,那么长短租占比一般为8/2开,反之亦然;

2. 看门店客源结构情况及门店所在商圈淡旺季变化,根据实际情况调整;

Q:房东东:长短租中短租的价格如何来设定?

A:窝趣朱总:关于价格的制定,需从自身因素和外部因素两个维度综合考虑制定价格。

1. 根据对周边市场调研,做日常定价评估,分析自身产品在周边主要竟品中的位置,核心评估这些点:产品装修豪华程度、客房大小、通勤要素便利、周边生活配套完整、品牌影响力;

2. 根据中远期市场需求制定远期价格,依循市场供需关系变化并参考竟品制定;

Q:房东东:长短租的客户如何获取?

A:窝趣朱总:一般长短租客源分以下几个渠道获取。

1. 线上主流获客渠道,如贝壳、58等;非主流获客渠道的小红书、豆瓣、抖音等;

2. 线下辐射商圈客户开拓

3. 在住客户内转介绍

4. 竞品客户挖掘

5. 看店招或门店周边自然口碑产生的自来客

Q:房东东:长短租在合法合规上需要注意哪些?

A:窝趣朱总:关于项目合规,一般满足以下两个条件。

1. 长租在合规上主要是营业执照经营范围上必须包含“住房租赁”科目,异地经营一般需要公示,房源一般需要备案,其它相关要求按当地街道及流动人口管理中心等部门要求执行;

2. 短租在合规上主要是要取得消防验收检查合格证(二消),并取得特行证,卫生许可证,入住客户必须一人一证进行每日登记上传至当地旅业管理系统,其它相关要求按当地派出所以及特行科等部门要求执行;

Q:房东东:长短租结合在日常的运营中需要注意哪些?

A:窝趣朱总:长短租结合在日常运营应用中,核心目的是为了确保经营和收益的稳定,所以在日常运营中以下四点是最值得注意的地方。

1,合规、合法(确保稳健运营)

2,收益最大化运营模式寻找及落实(确保收益)

3,产品设计合理及长期适用考虑(确保产品维护率降低)

4,运营人员的岗位架构及数量控制(核心成本及运营效率管控)

【典型案例】我们在过往运营管理中通过把门店由原来纯长租调整为长短租结合的经营模式在收益上取得了非常好的效果。

案例1】

广州某项目,体量约为400间,原来经营纯长租,出租均价在1600元左右,因为房量较大,租期结构无论如何控制,每月到期合同量都有约70间左右,续约率约50%,门店所在地是开发商大型楼盘,存在大量同等户型及产品散户出租盘,客户可选择非常高,散户放租价格最低可以做到1300元,整个商圈租房价格内卷严重,导致门店长期空置房在60间左右。

经过调研,该项目周边仅有一家小体量民宿在经营,基本每日都满房,日租价格在120-140元之间,通过上述调研结果,决定对该项目新增短租业务,房量为40间,短租业务上线后,月均出租率在80%左右,ADR在120元左右,每月增加营收约为12万元,扣除因开展短租业务而增加的核心成本:人力成本约1万元、洗涤费约0.7万元、渠道中介费约1万元、水电网费约1万元、易耗品约0.8万元,实际增加的净利润约为7.5万元。

案例2】

杭州某项目,体量约为140间,项目临西湖风景区,杭州是一个旅游网红城市,每年3月-10月以及春节,短租需求会有明显增长,在该项目前期产品及门店总体规划设计时,考虑了各项功能及产品布局在后期可以灵活进行长短租切换,项目开业时是去年11月,短租需求低,门店只保留了1楼18间经营短租,其它楼层全部以长租房出租保障收益稳定,但在客户入住安排时,提前考虑将2楼24间房的客户只接待不超过4个月租期的长租客户。

到了今年2月过完年后,2楼长租租户逐渐到期退租,如果要续租的则安排到3-6楼经营长租的楼层,经过不断调整,1-2楼44间房作为短租经营,为3-10月短租旺季提高收益做好了充足准备,目前短租ADR为160-180元,基本每日满房,单房月均收入在4800-5400元左右,对比纯长租溢价约2500元,扣除短租成本后单房月净利润增加约为:2500-【450(渠道中介费)+240(人力成本)+200(洗涤费)+300(易耗品)+300(水电网成本)】=1010元。

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