环球微资讯！不需要首付还能倒拿1万元？楼市惊现“负首付”！

最近的楼市风向有点魔幻。

那边“楼盘降价被封”还未消停，这边居然又出现了 “负首付” 。

本以为“零首付”的门槛已经是楼市营销的底线，没想到有一天还会听到“负首付”一词出现在房产销售中，着实令人摸不着头脑......

(资料图)

“首付负1万元”、“负首付50万元买学区房”

近日，在多个社交平台上出现了类似的营销话术， 不需要首付还能再拿1万元 ，还有这种好事？

不过想必大部分人看到后都能猜测到这背后又会是“满满的套路”。

据重庆市巴南区某中介在朋友圈中发布的信息显示， 一套83万元的精装房，首付仅需4万元，放款后还返现5万元，相当于客户买房后还能倒拿1万元。

换句话说， 这类“负首付”，实际上是 返现 所致。

还有一种“负首付”的方式则是由 拉高银行的贷款 实现。

例如中国证券报的新闻中就有这么一个案例，深圳市罗湖区一套学区房， 这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖520万元，客户就可以向银行贷款570万元全款买下这套房子，这样购房人不仅无需付首付，还能剩下50万元作为装修款。

这种其实也就是做高贷款额度，表面上降低了首付门槛，然而 实际上是加大了购房者成本，毕竟贷款越多，利息越多。

“负首付”暗藏玄机，背后面临财务和法律风险

通过开发商返首付、做高合同价等方法，一些房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”，但也面临财务和法律风险。

据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似， 一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便实现了。

此外， 实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量 。经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。

看到这里其实就能明白， 所谓“负首付”，其实都是开发商为了尽快去化房源、回笼资金所使用的花式营销手段，很多都属于 虚假宣传 。

与此同时，伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。

如果楼盘不“满五唯一”，则购房人还要承担较高的税费。

所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金， 既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。

归根结底，首付和贷款最终还是自己出，只是早和晚的区别。

还有就是要警惕 “高评高贷” ，如果一个小区整体的档次较高，但是有一栋楼质量不行，导致了这栋楼的均价远远低于小区其他楼栋的价格，而评估价大多参考整个小区的均价，那么这就强行把这栋质量不好的楼栋评估价抬了上去；或者就像上面罗湖区的例子，产生高评的房子之前是经济适用房或者回迁房，后转成商品房价格也涨了上去，而这类房子的品质很有可能是一个大坑。

无论是“零首付”还是“负首付”，其背后反映出的还是楼市下行的现状，犹记得去年各种刷屏网络的农产品换房营销活动，简直是“杀疯了”。

进入2023年后，压抑了许久的购房需求在一季度得到了集中释放，但成交量暂时的回升之后又一路下行，尤其是三四线城市，依旧处在低迷中挣扎。

另外，虽然部分中心城市的成交量在一季度有所走高，但是二手房挂牌量也同样增加得很快。

以南京为例， 目前链家平台二手房真实挂牌在售房源已经超过了 17.3万 套 ，创下历史新高！

不过从成交情况来看，相比其他中心城市，南京还算稳定。

公开数据显示， 4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比暴跌40%。

上周，南京全市二手房成交2402套，环比小幅上涨4.6%，从成交走势来看，5月初，二手房市场虽有所降温，但已经有了明显回升，2400套左右的周成交量也达到了3月中旬的水平。

总而言之，在这场卖家与买家的博弈之中，无论是新房还是二手房，很多都是“以价取胜”，而面对各地发布的针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象整治文件，还需好好考量“降价”的程度，既要防范各类打擦边球的违法乱象事件出现，也要维护市场的秩序稳定。

当然，如果只是一味地不让降价，那么失去流动性的市场也将会变为一潭死水，这是谁都不愿看到的结果。

来源：南京房地产

关键词：